El decreto Maricarmen se ha convertido en pocos días en uno de los temas más buscados sobre vivienda en España. El nombre procede del caso de Maricarmen, una vecina de 87 años del barrio de Retiro, en Madrid, que fue desalojada de la vivienda en la que residía desde 1956 con un contrato de renta antigua. Desde entonces, el término se utiliza tanto para una propuesta de medidas urgentes como para el nuevo real decreto-ley de vivienda del Gobierno.
Más allá del debate público, el caso plantea cuestiones jurídicas que afectan a muchos propietarios e inquilinos: cómo funcionan los contratos de renta antigua, cuándo se extingue una subrogación o qué cambios puede introducir la nueva normativa en los alquileres vigentes.
En esta entrada explicamos qué es el decreto Maricarmen, qué ocurrió en el caso desde el punto de vista legal y cómo puede afectar a quienes tienen una vivienda alquilada, ya sea como propietarios o como inquilinos.
Qué es el decreto Maricarmen y por qué se llama así
El término «decreto Maricarmen» se utiliza actualmente para referirse a dos cosas distintas, lo que está generando bastante confusión. Por un lado, es el nombre que el Sindicato de Inquilinas dio a su propuesta de medidas urgentes en materia de vivienda tras el desalojo del 23 de septiembre de 2026. Por otro, muchos medios han empezado a llamar así al real decreto-ley de vivienda que el Gobierno llevó al Consejo de Ministros el 29 de septiembre.
La propuesta del Sindicato de Inquilinas
La propuesta original plantea cinco medidas: impedir los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, limitar el alquiler de temporada y por habitaciones, congelar los alquileres, prorrogar de forma generalizada los contratos y renovarlos automáticamente.
Es importante tener en cuenta que se trata de una propuesta. Por sí sola no tiene efectos jurídicos ni modifica los contratos de alquiler vigentes, que siguen rigiéndose por la normativa actual.
El real decreto-ley de vivienda del Gobierno
El Gobierno ha preparado un real decreto-ley con un paquete de medidas sobre alquiler, desahucios, fiscalidad y vivienda. Un real decreto-ley es una norma con rango de ley que el Gobierno puede aprobar por razones de urgencia, pero que debe ser convalidada por el Congreso para mantenerse en vigor.
Solo tendrá efectos lo que finalmente se publique en el Boletín Oficial del Estado. Por eso conviene distinguir siempre entre lo que se ha anunciado y lo que efectivamente se aprueba.
El caso Maricarmen desde el punto de vista jurídico
Maricarmen vivía en la misma vivienda de Madrid desde 1956. El contrato de arrendamiento lo firmó su padre como único titular y, tras su fallecimiento, se subrogó en su madre. Posteriormente, Maricarmen pasó a ocupar la posición de arrendataria.
Se trataba de un contrato de renta antigua, con una renta muy inferior a la de mercado. Tras varios años de procedimiento judicial, en octubre de 2025 un juzgado ordenó el desalojo, que se ejecutó finalmente el 23 de septiembre de 2026.
Por qué se ordenó el desalojo si se pagaba el alquiler
La clave del caso no estaba en un impago. Según la información publicada, la inquilina abonaba la renta con regularidad. La cuestión jurídica era otra: si el contrato seguía vigente después de las sucesivas subrogaciones.
Los contratos de renta antigua no se prolongan de forma ilimitada. La ley establece cuántas veces puede transmitirse el contrato a familiares tras el fallecimiento del titular y, en algunos casos, durante cuánto tiempo.
Nota importante: En el caso Maricarmen, los tribunales entendieron que la segunda subrogación del contrato no podía mantenerse de forma indefinida y que, al no acreditarse una discapacidad igual o superior al 65%, su vigencia terminó dos años después, en 2007.
Recuperado de: El Diario de Madrid
https://www.eldiariodemadrid.es/articulo/madrid/maricarmen-volver-casa-urbagestion-emvs/20260929075404142747.html
Cómo se ha resuelto el caso
Pocos días después del desalojo, la propiedad y los representantes de Maricarmen alcanzaron un acuerdo en una reunión mediada por la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid. El pacto contempla un nuevo contrato de alquiler de ocho años, sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, con una renta que no superará el 30% de sus ingresos netos.
Contratos de renta antigua: cuándo se extingue la subrogación
El caso ha puesto el foco en una realidad poco conocida: muchos contratos de renta antigua siguen existiendo en ciudades como Madrid o Bilbao, pero su continuidad depende de cómo y cuántas veces se hayan subrogado.
Qué es un contrato de renta antigua
Se conoce como renta antigua a los contratos de alquiler de vivienda firmados antes del 9 de mayo de 1985, bajo una legislación que reconocía al inquilino una prórroga forzosa del contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 mantuvo estos contratos, pero estableció un régimen transitorio que limita su duración a través de las subrogaciones.
Límites a la subrogación en los contratos de renta antigua
Por regla general, tras la entrada en vigor de la ley de 1994, la subrogación por fallecimiento del titular se limita al cónyuge y, después, a los hijos que convivieran con el arrendatario. En el caso de los hijos, la subrogación tiene una duración limitada, habitualmente de dos años, salvo excepciones como una discapacidad igual o superior al 65%.
Por eso, un contrato que parece haber pasado de padres a hijos sin problemas puede haber terminado legalmente años atrás. Si tienes un contrato de renta antigua heredado o subrogado, conviene que un equipo especializado en derecho inmobiliario revise cuántas subrogaciones se han producido y si el contrato sigue vigente.
Lo mismo ocurre desde el lado del propietario: conocer la situación exacta del contrato es imprescindible antes de reclamar la vivienda o plantear un nuevo alquiler.
Qué medidas incluye el decreto de vivienda del Gobierno
El contenido definitivo del decreto depende del texto que se publique en el BOE. Según los borradores conocidos antes de su aprobación, estas son las principales líneas de actuación.
Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler
Los inquilinos cuyo contrato termine antes del 31 de diciembre de 2028 podrían solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años. Según los borradores, no sería automática: el inquilino tendría que solicitarla.
Suspensión de desahucios de personas vulnerables
El borrador prevé suspender hasta finales de 2028 los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad que no dispongan de alternativa habitacional, con una revisión periódica de esa situación y compensaciones a cargo de las administraciones para los propietarios afectados.
Alquiler de temporada, habitaciones y otras medidas
También se contempla regular los alquileres de temporada y por habitaciones, limitar las garantías adicionales que pueden exigirse al inquilino, introducir medidas fiscales para inquilinos y propietarios y habilitar una línea de préstamos del ICO para la compra de vivienda.
Nota importante: Los reales decretos-leyes se someten a debate y votación en el Congreso, que debe pronunciarse sobre su convalidación o derogación en los treinta días siguientes a su promulgación.
Recuperado de: Constitución Española, artículo 86 (BOE)
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1978-31229#a86
Por este motivo, las medidas pueden modificarse durante su tramitación o incluso decaer si no se convalidan. Actualizaremos esta entrada cuando se conozca el texto publicado en el BOE y el resultado de la votación en el Congreso.
Cómo afecta el decreto Maricarmen a los propietarios
Para quienes tienen una vivienda en alquiler, el decreto Maricarmen abre varias dudas prácticas, sobre todo en los contratos que vencen en los próximos años. Anticiparse y revisar la documentación permite tomar decisiones con seguridad.
Recuperar la vivienda alquilada
La Ley de Arrendamientos Urbanos ya permite al propietario persona física recuperar la vivienda, una vez transcurrido el primer año de contrato, cuando la necesite para sí mismo o para determinados familiares, siempre que esta posibilidad se haya previsto expresamente en el contrato y se comunique con al menos dos meses de antelación.
Si se aprueba la prórroga extraordinaria, será necesario analizar cómo se combina con estas causas de recuperación en cada caso concreto.
Qué revisar en los contratos vigentes
Conviene identificar las fechas de vencimiento de los contratos de 2026, 2027 y 2028, revisar las garantías y seguros pactados y comprobar las cláusulas de actualización de la renta. Un contrato bien redactado reduce el riesgo de conflictos cuando cambia la normativa.
Cómo afecta el decreto Maricarmen a los inquilinos
Para los inquilinos, la principal cuestión es saber cuánto tiempo pueden permanecer en la vivienda y en qué condiciones. Mientras no se publique el texto definitivo, los contratos siguen rigiéndose por la normativa vigente.
Duración de los contratos y prórrogas
Con la Ley de Arrendamientos Urbanos actual, los contratos de vivienda habitual tienen una duración mínima de cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica, a los que puede sumarse una prórroga tácita de hasta tres años. La prórroga extraordinaria que plantea el decreto se añadiría a este régimen si finalmente se aprueba.
Qué hacer si tu contrato está a punto de vencer
Lo recomendable es no dar por hecho que el contrato se prorrogará de forma automática. Conviene revisar la fecha de vencimiento, comprobar el texto que se publique en el BOE y, en su caso, realizar cualquier solicitud por escrito y conservar la documentación.
Negociación y mediación en los conflictos de alquiler
El propio caso Maricarmen muestra que muchos conflictos de alquiler pueden resolverse mediante un acuerdo entre las partes. La negociación permite encontrar soluciones que se adapten a la situación de cada propietario e inquilino, con menos tiempo y coste que un procedimiento judicial.
Además, desde 2025, antes de presentar la mayoría de demandas civiles es necesario intentar un medio adecuado de solución de controversias, como la negociación o la mediación. Contar con asesoramiento jurídico en esta fase ayuda a plantear propuestas equilibradas y a dejar constancia de cada paso.
Asesoramiento legal en arrendamientos en Madrid y Bilbao
En Vilacoba & Parra Abogados asesoramos a propietarios e inquilinos en todo lo relacionado con los contratos de alquiler. Los cambios normativos como el decreto Maricarmen generan dudas que conviene resolver antes de tomar decisiones sobre una vivienda.
Por ello, ofrecemos un asesoramiento jurídico personalizado, analizando cada contrato de forma individual: desde la revisión de contratos de renta antigua y subrogaciones hasta la negociación de acuerdos o la defensa en procedimientos judiciales.
Desde nuestras oficinas de Madrid y Bilbao te acompañamos en todo el proceso, desde el análisis inicial hasta la solución más adecuada para tu situación concreta.
