Guía definitiva de Defectos y Vicios de Construcción

Derecho inmobiliario y construcción

Con esta guía damos respuesta a las consultas más habituales en el área de defectos de construcción y orientamos a los afectados (propietarios, presidente de comunidad o administrador de fincas) en los pasos iniciales para conseguir la reparación de los daños y evitar perjudicar las futuras acciones judiciales de reclamación.

  1. Entrega inmueble y lista de repasos

Si adquirimos la vivienda mediante contrato privado de compraventa “sobre planos” o “en construcción” será habitual, antes de firmar la escritura en la notaría, realizar una primera visita guiada al inmueble para realizar un primer listado de desperfectos, generalmente, visibles daños de acabado o remate que solventará el constructor antes de la efectiva entrega del inmueble.

Una vez entregada la posesión del inmueble, sin prisas, el adquirente debe realizar una detallada inspección. No debemos alarmarnos si advertimos defectos de acabado o de ejecución siempre justificables en el complejo proceso de construir un edificio. No obstante, el adquirente deberá realizar un listado concretando todas las anomalías detectadas en un primer momento o aquellas otras que vayan surgiendo. Este primer listado deberá comunicarse a la promotora y constructora de la edificación. Es muy importante que la comunicación sea fehaciente, recomendamos el envío de burofax con certificación de texto y acuse de recibo. Estos daños de acabado o remate caducan al año desde la firma del acta de recepción.

  1. Existencia defectos relativos a la habitabilidad

Mucho más grave y decepcionante será cuando el adquirente constate daños relativos a la habitabilidad o funcionalidad del edificio (problema de instalaciones, ruido…), u otros defectos que suelen manifestarse meses después de la entrega del inmueble (filtraciones, grietas…) o son difíciles de apreciar por el usuario (falta de aislamientos térmicos…). Estos daños de habitabilidad siempre se deben comunicar fehacientemente (burofax) al promotor, al constructor, al arquitecto director de obra y al arquitecto técnico director de ejecución. Esta tipología de daños tiene un plazo de garantía de 3 años desde la firma del Acta de Recepción.

La causa que origina estos defectos de construcción suele ser más compleja y costosa su reparación. Si los agentes de la edificación omiten su responsabilidad escudándose en la caducidad del plazo de garantía, o imputan los daños al propio afectado por incorrecto uso o falta de labores de mantenimiento… deberá solicitar asesoramiento a un despacho de abogados especialista en defectos de construcción. Del mismo modo, si el servicio postventa del constructor ejecuta parcas e ineficaces obras de reparación, cuya única finalidad es demorar la solución a la espera de la resignación del perjudicado o la expiración de los plazos de garantía o de prescripción, como sucede en innumerables ocasiones.

En estos casos, además del asesoramiento jurídico, será imprescindible la contratación de un técnico especialista en patología constructiva que dictamine sobre el origen de los daños y las obras necesarias para su reparación definitiva. Este informe pericial es indispensable para intentar solventar el caso mediante acuerdo extrajudicial o ante los Tribunales de Justicia. Verificados el cumplimiento de los plazos de garantía e interrupción del plazo de prescripción, las posibilidades de éxito de la reclamación dependerá de la experiencia y especialización de los profesionales contratados.

  1. Defectos relativos a la estabilidad y seguridad estructural del edificio

Si en el inmueble se manifiestan defectos relativos a la estabilidad y seguridad estructural del edificio dentro del plazo de garantía decenal, el afectado seguirá las mismas pautas aconsejadas en daños de habitabilidad: burofax a cada agente de la edificación y contratación de asistencia técnica y jurídica.

Estos daños son poco habituales desde la vigencia de la Ley de Ordenación de la Edificación al exigirse estudio geotécnico previo al Proyecto, así como informes técnicos constante la ejecución de la estructura emitidos por Oficina de Control Técnico (art. 14 de la L.O.E), informes de idoneidad estructural imprescindibles para contratar el seguro de responsabilidad decenal (art. 19 de la L.O.E.) e indispensables para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad (art. 20 de la L.O.E.). 

  1. Otras cuestiones de interés para afectados por defectos de construcción

a) Plazo de prescripción de las acciones

El art. 18 de la L.O.E. dispone que las acciones para exigir responsabilidades por daños materiales dimanantes de defectos constructivos prescribirán en el plazo de dos años computados desde que se produzcan dichos daños.

El plazo de prescripción se interrumpe por ejercicio ante los Tribunales o por reclamación extrajudicial (art. 1.973 Código Civil). Por ello, recomendamos que una vez producido o detectados los defectos se remitan burofaxes, con acuse de recibo y certificación de texto, al promotor, al constructor, al arquitecto Director de Obra y al arquitecto técnico Director de Ejecución enumerando y detallando los daños del inmueble. El requerimiento interrumpe el plazo y desde esta fecha comienza de nuevo a computarse, siendo recomendable enviar nuevos burofaxes cada año así dejaremos constancia de la persistencia de los defectos, su evolución y de los nuevos daños que puedan aparecer. Esta cautela evita perjudicar futuras acciones judiciales que, irremediablemente, prescribirán a los dos años desde la producción del daño sin efectuar ningún tipo de reclamación.  Esta alerta debe extremarse en Comunidades de Propietarios al ser habitual delegar en terceros la obligación de comunicar las deficiencias del edificio, siendo suficiente la reclamación realizada por el Presidente o el Administrador de Fincas para interrumpir el plazo de prescripción por los daños en zonas comunes y zonas privativas (viviendas o locales).

b) ¿Diferencias entre el plazo de garantía y plazo de prescripción?

Estos plazos tienen diferente naturaleza jurídica y no son acumulables.

El plazo de garantía (art. 17 de la L.O.E.) concierne al periodo de tiempo de producción del daño para ser imputable a la responsabilidad de los agentes de la edificación. Existen tres plazos diferentes según la gravedad del daño: 1 año (daño de remate), 3 años (daño de habitabilidad) y 10 años (daño estructural). Este plazo de caducidad se computa desde la fecha del acta de recepción y no admite interrupción. Si un daño se produce expirado el plazo de garantía no será reclamable a los agentes de la edificación. 

El plazo de prescripción es el tiempo que otorga la Ley para el ejercicio de acciones que, en defectos de construcción, será de 2 años desde la producción del daño (art. 18 de la L.O.E.). Reiteramos, este plazo admite interrupción mediante reclamación extrajudicial a cada uno de los agentes de la edificación y, desde la notificación del requerimiento, renovamos el plazo y volvemos a computar los 2 años.

c) ¿Qué sucede si han transcurrido los plazos para reclamar?

Si ha caducado el plazo de garantía o perjudicado el plazo de prescripción establecido en la Ley de Ordenación de la Edificación, únicamente podríamos reclamar al promotor en base a su responsabilidad contractual que se extiende durante de 5 años (art. 1964 Código Civil) computados desde la firma de la escritura pública de compraventa. No obstante, esta reclamación por responsabilidad contractual del vendedor siempre tendrá un resultado más incierto, siendo recomendable que el afectado reclame, de ser posible, dentro de los plazos de garantía y prescripción anteriormente expuestos.

d) ¿Qué pasa si el promotor o constructor realiza reparaciones y estas no resultan efectivas?

Si los agentes de la edificación realizan obras de subsanación será esencial que queden documentadas, mediante parte de trabajo o similar donde se recoja el objeto de la intervención y su fecha. En muchos casos estás actuaciones se limitan a parchear o encubrir los daños e, inevitablemente, la patología subsiste y se reproducirá al cabo del tiempo, por ello, será imprescindible para interrumpir el plazo de prescripción acreditar la fecha y alcance de las obras de subsanación ejecutadas.

e) ¿Cómo actuar si hay varios vecinos afectados?

En aquellos supuestos donde los defectos de construcción afectan a varias viviendas, lo más recomendable será plantear una reclamación conjunta por los propietarios afectados. La acumulación de acciones supondrá utilizar todos los medios de prueba en un solo juicio para acreditar todos los daños y su responsabilidad, resolviendo el contencioso en una única sentencia, además, la unión de los afectados supondrá un ahorro de costes tanto en lo referente al informe pericial como a los honorarios de defensa jurídica.

f) ¿Qué hacer en Comunidades de Propietarios, cuando los daños afectan a elementos comunes y a elementos privativos de las viviendas?

Cuando un edificio padece defectos constructivos, las patologías se manifiestan tanto en elementos comunes como en viviendas, de hecho, es habitual que defectos cuyo origen residen en zonas comunales los daños afecten a elementos privativos (filtraciones de cubierta, falta aislamientos en fachada, deficiencias en instalaciones…).  En cualquier caso, el administrador o el presidente de la comunidad pueden reclamar a los agentes de la edificación la reparación de todos los daños del edificio, comunes o particulares. De no obtener la debida respuesta o si las obras de reparación son infructuosas, será la comunidad en Junta de Propietarios quien deba contratar a un despacho de abogados especializado en defectos de construcción y a un perito especialista en patología constructiva para dictaminar los daños e imputar responsabilidades. Este informe pericial es imprescindible para negociar con los agentes la rehabilitación del edificio o, de no existir voluntad de acuerdo, interponer la correspondiente demanda judicial.

Todos los daños del edificio derivan del mismo Proyecto y Licencia de Obra, por ello, podremos acumular todas las acciones en un único procedimiento judicial, estando legitimado el Presidente para representar en juicio a la comunidad de propietarios por daños en zonas comunes y a los propietarios individuales por daños en sus viviendas, siempre que el acuerdo se apruebe en Junta de Propietarios debidamente convocada al efecto y ningún propietario individual se oponga al ejercicio de acciones en lo referente a su vivienda o local.

g) ¿Qué acciones adoptamos si además de defectos comprobamos incumplimientos respecto a la memoria de calidades ofertada o publicitada?

Es habitual que a los defectos de construcción de la vivienda se sume una merma de las calidades ofertadas y contratadas al promotor. De ser así, el adquirente debe saber que la memoria de calidades del contrato de compraventa es vinculante para el vendedor, así como los folletos promocionales de venta. Este incumplimiento contractual puede dar lugar a una reclamación individual o acumulada a la demanda de daños constructivos, en este último caso esta acción únicamente se dirigirá contra el promotor.

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