La pandemia provocada por el covid-19 ha supuesto la paralización de operaciones inmobiliarias de diversa índole. Una de ellas es el contrato privado de compraventa con arras de una vivienda que se firmó antes de esta crisis. Analizamos si cabe dar marcha atrás y recuperar las arras que se pagaron para adquirir un piso.
Una de ellas es el contrato privado de compraventa con arras de una vivienda que se firmó antes de esta crisis. ¿Es posible dar marcha atrás y recuperar las arras que se pagaron para adquirir un piso?
Las arras son una garantía que en líneas generales conlleva la entrega de dinero para asegurar el cumplimiento de una obligación que no es otra que la de comprar un inmueble. Normalmente se formaliza en un documento privado donde el comprador entrega una cantidad en concepto de arras, y el vendedor le concede un plazo para firmar ante notario la compraventa de la vivienda.
Con el estallido de esta crisis sanitaria y económica son muchos los compradores que firmaron un contrato de arras, pero que hoy en día no puede acometer la compra de la vivienda, debido a haber sufrido un ERTE, un despido o una reducción sustancial de sus ingresos.
Es decir, por circunstancias sobrevenidas, extraordinarias e imprevistas, es imposible cumplir con el acuerdo de compraventa y en este punto aparece la cláusula “rebuc sic stantibus”. La situación sanitaria actual, generada por el coronavirus, y las medidas que se han tenido que adoptar en salvaguarda de la salud pública, podría encuadrarse en uno de los casos de fuerza mayor. “Tales circunstancias, totalmente ajenas a los contratantes, deben conllevar a una de las partes la imposibilidad o el gravoso cumplimiento de las obligaciones del contrato”.
En condiciones normales, el principio que impera en los contratos es el de “pacta sunt servanda”, es decir, que los pactos deben cumplirse por las partes, tal y como se recoge en el artículo 1.091 del CC. Sin embargo, dada la situación extraordinaria que vive la sociedad española es posible acudir a la cláusula ya mencionada “rebuc sic stantibus”.
“No debe olvidarse que la cláusula “rebus sic stantibus” ha sido admitida por los tribunales con mucha cautela. Dejar sin efecto lo firmado, ya sea resolviendo el contrato o modificándolo, solo es posible excepcionalmente. Únicamente en supuestos muy concretos es aplicable la indicada cláusula. De lo contrario, podría quebrantarse el principio que garantiza el cumplimiento de lo pactado”.
No obstante, la crisis del covid-19 puede justificar la aplicación de esta cláusula en caso de que el comprador verdaderamente no pueda hacer frente a la compra por causa del coronavirus. El Tribunal Supremo con ocasión de la última crisis económica, ha ido dictando diversas sentencias acerca de la aplicación de la citada cláusula. El criterio tradicionalmente restrictivo ha dado paso a un parecer más permisivo, puesto de manifiesto en algunas resoluciones.
De cualquier modo, nuestro consejo es hablar con el vendedor, antes de que se agote el plazo para ir a notaria para saber si está dispuesto anular la operación y devolver el dinero. De no ser así, lo aconsejable es actuar debidamente asesorado dado que la problemática no es sencilla, y convendrá analizar el caso concreto.
Recordamos que es esencial que para que la parte incumplidora salga indemne de sus obligaciones (por ejemplo, no perdiendo en el caso del comprador o no doblando en el caso del vendedor la cantidad entregada en concepto de arras), las circunstancias sobrevenidas (en este caso el coronavirus) debía de haber sido imprevisible en el momento de formalizar el contrato. En todos los contratos la cláusula “rebus sic stantibus” está contenido de manera implícita.
Por último, señalar que el efecto de esta cláusula debería de ser la modificación del contrato para reequilibrar derechos y obligaciones de las partes. Y en caso de imposibilidad total del cumplimiento del contrato firmado, deberá resolverse sin indemnización alguna a favor de ninguna de las partes.
Qué tipos de arras hay
Hay tres tipos de modalidades: confirmatorias, penales y penitenciales. Las arras confirmatorias son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. De este modo, se configuran como un anticipo o pago a cuenta del precio. Las arras penales tienen por objeto establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución duplicada en caso de incumplimiento. Constituyen un resarcimiento anticipado que no impide exigir el cumplimiento forzoso de la obligación, es decir, la venta del inmueble. Las arras penitenciales son un medio lícito de desistir las partes del contrato de compraventa mediante la pérdida o restitución doblada.
La mayoría de las compraventas se documentan con la entrega de dinero en concepto de arras penitenciales (facultando a ambas partes a desistir de la compraventa a cambio de perder el comprador la cantidad entregada o devolviéndola por duplicado el vendedor).
